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Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen oder finanzieren möchte, stößt früher oder später auf zwei zentrale Begriffe: Marktwert und Beleihungswert. Beide spielen eine wichtige Rolle – doch sie verfolgen unterschiedliche Zwecke und werden auf verschiedene Weise ermittelt. In diesem Beitrag erklären wir, worin genau der Unterschied liegt und warum es wichtig ist, ihn zu kennen.
Was ist der Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert – auch als Verkehrswert bezeichnet – gibt an, zu welchem Preis eine Immobilie am Bewertungsstichtag unter normalen Bedingungen verkauft werden könnte. Er orientiert sich an Angebot und Nachfrage sowie an objektiven Faktoren wie:
- Lage und Infrastruktur
- Größe und Zustand der Immobilie
- Ausstattung und Baujahr
- Vergleichbare Objekte in der Umgebung
Der Marktwert ist somit ein realistischer Preis, den Käufer bereit sind zu zahlen. Er ist die wichtigste Grundlage für Kauf- und Verkaufsentscheidungen.
Was versteht man unter dem Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist dagegen eine Größe, die vor allem für Banken und Kreditinstitute relevant ist. Er beschreibt den langfristig nachhaltigen Wert einer Immobilie, der auch unter konservativen Annahmen Bestand hat. Er wird von der Bank ermittelt, um das Risiko bei der Kreditvergabe einzuschätzen.
Zentrale Merkmale des Beleihungswerts:
- Vorsichtige, konservative Bewertung
- Unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen
- Grundlage für die Festlegung der möglichen Darlehenshöhe
Der Beleihungswert liegt je nach Marktlage 0–20 % unter dem Marktwert, da Banken damit auf Nummer sicher gehen möchten – etwa im Fall einer Zwangsversteigerung.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung
| Kriterium | Marktwert | Beleihungswert |
| Bewertung durch | Gutachter oder Makler | Bank oder Kreditinstitut |
| Zweck | Verkauf / Kauf | Kreditabsicherung |
| Bewertungsfokus | Aktueller Marktpreis | Langfristige Werthaltigkeit |
| Beispielwert | 500.000 € | 450.000 € (ca. 90 %) |
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