Geschlossene Fonds oder Alternative Investments: Was sich seit 2014 verändert hat
18. September 2025
Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen, das ein Kreditinstitut (i. d. R. Banken, Versicherungen oder Bausparkassen) dem Bauherrn oder Immobilienerwerber gewährt. Es besteht aus zwei zentralen Bestandteilen:
- Zins:
- Der Aufpreis, den du deiner Bank für das geliehene Geld zahlst – ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz (z. B. 4,0 % p. a.).
- Er richtet sich nach deiner Bonität, dem zu finanzierenden Objekt, Der Höhe der Finanzierung im Verhältnis zum Kaufpreis, der Laufzeit und dem allgemeinen Zinsumfeld.
- Tilgung:
- Der Teil der Rate, mit dem du dein Darlehen zurückzahlst.
- Standardmäßig beginnt man mit 2 % Tilgung, was das Darlehen langfristig amortisiert.
👉 Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 € mit 4,0 % Zins und 2 % Tilgung zahlst du im ersten Jahr 12.000 € Zinsen (4,0 % von 300 000) plus 6.000 € Tilgung – insgesamt 18.000 €, also monatlich 1.500 €. Zum überschlägigen rechnen kann man also pro 100.000 € Darlehen von einer Rate i. H. v. ca. 500 € monatlich ausgehen.
Zusammenhang: EZB-Leitzins & Bauzinsen
Die EZB legt den Leitzins fest, zu dem Geschäftsbanken sich kurzfristig Geld leihen oder parken. Doch wie wirkt sich das auf deine Baufinanzierung aus?
- Indirekter Kanal: EZB-Zinsänderungen wirken sich zunächst auf Anleihe- und Pfandbriefzinsen aus – und diese beeinflussen die Baufinanzierungssätze
- Banken passen ihre Bauzinsen meist bereits bei Signalen oder Ankündigungen an, nicht erst ab dem effektiven EZB-Zinswechsel
Warum steigt/fällt der Bauzins?
Die Bauzinsen (auch Hypothekenzinsen genannt) verändern sich aufgrund verschiedener wirtschaftlicher, politischer und marktspezifischer Faktoren. Hier sind die wichtigsten Gründe:
1 .Leitzins der Zentralbanken
Die Europäische Zentralbank (EZB) (für den Euro-Raum) oder andere Zentralbanken legen den Leitzins fest. Dieser beeinflusst die Refinanzierungskosten der Banken:
- Steigt der Leitzins, müssen sich Banken teurer Geld leihen → sie geben die höheren Kosten an Kunden weiter → Bauzinsen steigen.
- Sinkt der Leitzins, wird Geld für Banken günstiger → Bauzinsen sinken.
2. Inflationserwartungen
Bauzinsen spiegeln auch wider, wie hoch Banken die künftige Inflation einschätzen:
- Bei hoher Inflation verlangen Banken höhere Zinsen, um die Kaufkraftverluste auszugleichen.
- Bei niedriger Inflation können sie niedrigere Zinsen anbieten.
3. Kapitalmarktzinsen
Besonders relevant ist die Rendite von Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit, weil diese als Orientierung für langfristige Bauzinsen dient. Wenn diese steigen, steigen in der Regel auch die Bauzinsen.
4. Angebot und Nachfrage
Wenn viele Menschen Kredite wollen, kann das die Zinsen leicht steigen lassen (mehr Nachfrage nach Geld). Umgekehrt kann bei geringer Nachfrage der Wettbewerb zwischen Banken zu niedrigeren Zinsen führen.
5. Bonität des Kreditnehmers
Auch individuelle Faktoren wie:
- Einkommen
- Eigenkapitalanteil
- Beschäftigungssicherheit
beeinflussen den Zinssatz. Bei guter Bonität erhält man niedrigere Zinsen – unabhängig vom allgemeinen Zinsniveau.
6. Bankinterne Strategien
Manche Banken setzen Zinsen strategisch niedriger, um Kunden zu gewinnen, oder passen sie an ihr Risiko- und Gewinnziel an.
Fazit & Handlungsempfehlung
| Punkt | Bedeutung |
| Zins + Tilgung im Blick behalten | Bilden die Grundstruktur jeder Baufinanzierung. |
| EZB kurz- vs. Langfristig | Kurzfristige Signale beeinflussen Bauzinsen; langfristig gilt die Kapitalmarktentwicklung. |
| Aktuelle Lage
(Juli 2025) |
Zinsniveau um 3,6–4,2 % für 10 Jahre, perspektivisch leichte Abwärtsbewegung nach Juni‑Senkungen. |
Viel größer als die Wirkung des Zinses ist aktuell die Höhe des Darlehens. Junge Familien, Bauherren oder Immobilienkäufer sollten daher gut überlegen, welches Objekt zu welchem Preis sie anschaffen. Auch die Höhe des Eigenkapitaleinsatzes spielt eine zunehmend größere Rolle, da damit die zu finanzierende Summe sinkt, die relative Sicherheit für die Kreditinstitute steigen und damit die Zinsen gesenkt werden können.
